সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২

হ্যাঁ। স্থাবর সম্পত্তি অর্থাৎ জমি, ফ্ল্যাট বা বাড়ি বিক্রির চুক্তি লিখিত ও রেজিস্ট্রি করতে হয়, ক্রেতা দখল পেয়েছেন কি না তা বিবেচ্য নয়। লিখিত ও রেজিস্ট্রি না হলে সেই চুক্তি দিয়ে সাধারণত আদালতে গিয়ে জমি নিজের নামে রেজিস্ট্রি করিয়ে নেওয়ার প্রতিকার পাওয়া যায় না। জমির এলাকার সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে চুক্তিটি রেজিস্ট্রি করুন এবং তাতে দাম, অগ্রিম, সাফকবলা দলিল করার সময় ও চুক্তি ভাঙলে কী হবে তা স্পষ্ট লিখে নিন। শুধু অগ্রিমের রসিদ বা নোটারি করা কাগজে ভরসা করলে টাকা দিয়েও জমি না পাওয়ার ঝুঁকি থাকে। (সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ৫৪ক ধারা)

বায়নানামায় লিখে দিতে হয় কোন তারিখের মধ্যে সাফকবলা অর্থাৎ মূল বিক্রয় দলিল করা হবে। সেই সময় উল্লেখ না থাকলে আইন ধরে নেয় বায়নানামা রেজিস্ট্রির তারিখ থেকে ৬ মাস সময় আছে। তাই চুক্তি করার সময়েই তারিখটি লিখে নিন, আর তারিখ লেখা না থাকলে ৬ মাস পার হওয়ার আগেই বিক্রেতাকে লিখিতভাবে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে হাজির হতে বলুন এবং সেই চিঠির কপি ও পাঠানোর প্রমাণ রাখুন। সময় পার হয়ে গেলে চুক্তি বাস্তবায়নের দাবি দুর্বল হয়ে যায়, তাই দেরি হয়ে থাকলে দ্রুত আইনজীবীর পরামর্শ নিন। (সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ৫৪ক ধারা)

না। কোনো জমি নিয়ে আদালতে মামলা চলার সময় তা কিনলে ক্রেতা ওই মামলার রায়ের অধীন থাকেন, একে বলা হয় লিস পেনডেন্স বা মামলাধীন সম্পত্তির নীতি। রায় বিক্রেতার বিপক্ষে গেলে ক্রেতাও জমি হারাতে পারেন, যদিও তিনি পুরো দাম দিয়েছেন এবং দলিল রেজিস্ট্রি হয়েছে। তাই টাকা দেওয়ার আগে সংশ্লিষ্ট দেওয়ানি আদালত ও ভূমি অফিসে খোঁজ নিন এবং আইনজীবীকে দিয়ে জমি নিয়ে মামলা বা বন্ধক আছে কি না যাচাই করান। খোঁজ না নিয়ে কিনলে টাকাও যেতে পারে, জমিও যেতে পারে। (সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ৫২ ধারা)

২০২৬ সালের সংশোধনে এমন দানের সুযোগ তৈরি হয়েছে: বাবা-মা বা দাদা-দাদি, নানা-নানি ও সন্তান বা নাতি-নাতনির মধ্যে, অথবা স্বামী-স্ত্রীর মধ্যে, দাতা জীবদ্দশায় সম্পত্তি ভোগের অধিকার নিজের কাছে রেখে দান করতে পারেন। কাজটি করতে হয় রেজিস্ট্রি দলিলের মাধ্যমে, জমির এলাকার সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে। রেজিস্ট্রির পর এমন দান সাধারণত দুই পক্ষের সম্মতি ছাড়া বদলানো বা বাতিল করা যায় না, আর বিশেষ প্রয়োজনে জেলা জজের অনুমতি লাগে। নিয়মটি নতুন, তাই দলিল করার আগে সংশোধিত আইনের সরকারি পাঠ দেখে আইনজীবীর পরামর্শ নিন। (সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ১২২ক ও ১২২খ ধারা)

হ্যাঁ। বন্ধক মানে ঋণের নিরাপত্তা হিসেবে স্থাবর সম্পত্তিতে স্বার্থ হস্তান্তর, মালিকানা পুরোপুরি হাতছাড়া হয়ে যাওয়া নয়। ঋণ ও চুক্তিমতো পাওনা শোধ করলে বন্ধকদাতা সম্পত্তি ফেরত পাওয়ার অধিকার রাখেন। শোধ করার পর ব্যাংক বা ঋণদাতার কাছ থেকে বন্ধক খালাসের দলিল করিয়ে নিন এবং ঋণ পরিশোধের প্রত্যয়নপত্র সংগ্রহ করুন। খালাসের কাগজ না নিলে কাগজে বন্ধক থেকেই যায় এবং পরে জমি বিক্রি বা নতুন ঋণের সময় আটকে যাবেন। (সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ৫৮ ধারা)

নিজে নিজে পারেন না। জমি যখন কয়েকজন শরিকের নামে যৌথভাবে রেকর্ড থাকে, তখন একজনের অংশ কিনলে আপনি পুরো জোতে একটি অংশ পান, মাঠে ঘেরা কোনো নির্দিষ্ট টুকরো নয়। শরিকরা নিজেরা রেজিস্ট্রি বণ্টননামা করে ভাগ না করা পর্যন্ত, অথবা দেওয়ানি আদালতে বাটোয়ারা মামলায় ভাগ না হওয়া পর্যন্ত কোন অংশটি আপনার তা বলা যায় না। তাই অন্য শরিকদের সঙ্গে বসে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে বণ্টননামা রেজিস্ট্রি করুন, তারা রাজি না হলে আইনজীবীর মাধ্যমে বাটোয়ারা মামলা করুন। নিজে থেকে কোনো টুকরো ঘিরে ফেললে সাধারণত দখল নিয়ে বিরোধ ও দীর্ঘ মামলা হয়। (সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২)

হেবা মানে মুসলিম আইনে বিনিময় ছাড়া দান, আর এর জন্য দাতার প্রস্তাব, গ্রহীতার গ্রহণ এবং দখল বুঝিয়ে দেওয়া লাগে। তবে জমির ক্ষেত্রে হেবার ঘোষণা রেজিস্ট্রি করতে হয়, তাই জমির বেলায় মুখের হেবার ওপর ভরসা করবেন না। রেজিস্ট্রি না থাকলে গ্রহীতা নিজের নামে নামজারি পাবেন না এবং পরিবারে বিরোধ হলে দান প্রমাণ করাও কঠিন হবে। দাতা ও গ্রহীতা দুজনে মিলে জমির এলাকার সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে হেবার ঘোষণা দলিল রেজিস্ট্রি করিয়ে নিন। (সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ১২২ ধারা)

না। ইজারা বা ভাড়া মানে নির্দিষ্ট সময়ের জন্য ভাড়ার বিনিময়ে সম্পত্তি ভোগের অধিকার, আর ভাড়া, মেয়াদ ও নোটিশের কথা লিখিত চুক্তিই ঠিক করে; শহরের বাড়ির ক্ষেত্রে বাড়িভাড়া নিয়ন্ত্রণ আইনও প্রযোজ্য। ভাড়াটিয়ার উচিত চুক্তির কপি ও প্রতি মাসের ভাড়ার রসিদ রেখে দেওয়া, কারণ লিখিত কিছু না থাকলে পরে কোনো পক্ষই কিছু প্রমাণ করতে পারে না। দখল ফেরত চাইলে বাড়িওয়ালার উচিত যথাযথ নোটিশ দেওয়া, আর ভাড়াটিয়া না ছাড়লে জোর না করে আদালতে যাওয়া। কী করা যাবে তা ঘটনার ওপর নির্ভর করে, তাই নিজের ক্ষেত্রে আইনজীবীর পরামর্শ নিন। (সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২-এর ১০৫ ধারা)