রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০

নামজারি বা মিউটেশন হলো সরকারি খতিয়ানে পুরোনো মালিকের জায়গায় নতুন মালিকের নাম তোলা, আর জমি কেনা, হেবা বা উত্তরাধিকারে পাওয়ার পর এটি করতে হয়। কাজটি করেন সহকারী কমিশনার (ভূমি), এবং এখন অনলাইনে ই-নামজারির মাধ্যমেও আবেদন করা যায়। দলিল বা ওয়ারিশ সনদ, সর্বশেষ খতিয়ান, হালনাগাদ খাজনার রসিদ ও জাতীয় পরিচয়পত্রের কপি নিয়ে আবেদন করুন এবং শুনানির দিন মূল কাগজসহ হাজির হোন। নামজারি না করালে নিজের নামে খাজনা দেওয়া, জমি বিক্রি করা বা ব্যাংক ঋণ নেওয়ার সময় সমস্যায় পড়বেন। মনে রাখুন, নামজারি মালিকানা তৈরি করে না, শুধু রেকর্ড হালনাগাদ করে; মালিকানার ভিত্তি হলো বৈধ দলিল বা উত্তরাধিকার। (রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৩ ধারা)

খতিয়ান হলো জরিপের মাধ্যমে তৈরি জমির সরকারি রেকর্ড, যেখানে মালিকের নাম, দাগ নম্বর ও জমির পরিমাণ লেখা থাকে। জরিপ চলার সময় খসড়া খতিয়ানে ভুল দেখলে সঙ্গে সঙ্গে জরিপ কর্মকর্তার কাছে আপত্তি দিন এবং দরকার হলে আপিল করুন, কারণ এই ধাপে সংশোধন করানো সবচেয়ে সহজ। চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত খতিয়ানে ভুল থেকে গেলে ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনালে মামলা করতে হয়। এর সময়সীমা আছে, তাই ভুল ধরা পড়ার পরপরই আইনজীবীর পরামর্শ নিন; দেরি করলে রেকর্ডে ভুল নামই থেকে যাবে এবং জমি বিক্রি বা নামজারির সময় আটকে যাবেন। (রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৫ক ধারা)

অগ্রক্রয় বা প্রিএমশন মানে শরিকের বিক্রি করা অংশ বাইরের ক্রেতার কাছ থেকে নিজে কিনে নেওয়ার অধিকার। কোনো জোতের অংশ যদি ওই জোতের শরিক নন এমন কারো কাছে বিক্রি হয়, তাহলে উত্তরাধিকারসূত্রে ওই জোতের শরিক আদালতে আবেদন করে অংশটি নিজে কিনে নিতে পারেন। আবেদনের সঙ্গে দলিলে লেখা দাম, তার ওপর ২৫% ক্ষতিপূরণ এবং দলিল সম্পাদন থেকে আবেদনের তারিখ পর্যন্ত বছরে ৮% সরল সুদ আদালতে জমা দিতে হয়। আবেদন মঞ্জুর হলে ক্রেতাকে আবেদনকারীর নামে দলিল করে দিতে হয়, না করলে আদালত করে দেন। বিক্রির কথা জানামাত্র আইনজীবীর সঙ্গে কথা বলুন, কারণ সময়সীমা কঠোর এবং একবার পার হলে অধিকারটি আর থাকে না। (রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ৯৬ ধারা)

কৃষিজমির ক্ষেত্রে পারেন না। ২০০৬ সালের সংশোধনের পর কেবল উত্তরাধিকারসূত্রে ওই জোতের শরিকই অগ্রক্রয় চাইতে পারেন, পাশের জমির মালিকের এই অধিকার আর নেই। তাই শুধু প্রতিবেশী হওয়ার কারণে মামলা করলে তা টিকবে না, কেবল সময় ও টাকাই নষ্ট হবে। শহরের অকৃষি জমির অগ্রক্রয় আবার এই আইনে নয়, অকৃষি প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৪৯ অনুযায়ী চলে এবং সেখানে নিয়ম আলাদা, তাই নিজের জমিটি কোন ধরনের তা আইনজীবীকে দিয়ে যাচাই করান। (রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ৯৬ ধারা)

বিক্রির নোটিশ পেলে নোটিশ পাওয়ার ২ মাসের মধ্যে, আর নোটিশ না পেলে বিক্রির কথা জানার ২ মাসের মধ্যে আদালতে আবেদন করতে হয়। কোনো অবস্থাতেই বিক্রয় দলিল রেজিস্ট্রির ৩ বছর পর আর আবেদন চলে না। আবেদনের সঙ্গে দলিলে লেখা দাম, তার ওপর ২৫% ক্ষতিপূরণ এবং বছরে ৮% সরল সুদ আদালতে জমা দিতে হয়, তাই টাকাও আগেভাগে গুছিয়ে রাখুন। সময়সীমা একবার পার হলে আর কিছু করার থাকে না, তাই বিক্রির খবর পাওয়ামাত্র আইনজীবীর কাছে যান এবং দলিলের সার্টিফায়েড কপি তুলে রাখুন। (রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ৯৬ ধারা)

যায়। সরকারের অনলাইন ভূমিসেবার মাধ্যমে জরিপের রেকর্ড ও খতিয়ান খোঁজা যায় এবং সার্টিফায়েড কপির আবেদনও সেখানে করা যায়। চাইলে উপজেলা ভূমি অফিস বা জেলা প্রশাসকের রেকর্ড রুমেও সার্টিফায়েড কপির আবেদন করতে পারেন। জমি কেনা, ঋণ বা মামলার মতো গুরুত্বপূর্ণ কাজে অনলাইনের প্রিন্ট আউট নয়, সার্টিফায়েড কপিই ব্যবহার করুন। বিক্রেতা বা দালালের দেওয়া ফটোকপি বা প্রিন্ট আউট কিছুই প্রমাণ করে না, তাই কপিটি নিজে তুলুন। (রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০)

একজন ওয়ারিশ নিজের অংশের নামজারি চাইতে পারেন, তবে আবেদনে সব ওয়ারিশের নাম দিতে হয় এবং শুনানির নোটিশ তাদের কাছে যায়। মৃত ব্যক্তির জমি ওয়ারিশদের নামে নামজারি করতে ওয়ারিশ সনদ লাগে, সঙ্গে সর্বশেষ খতিয়ান ও হালনাগাদ খাজনার রসিদ রাখুন। ওয়ারিশরা আগেই নিজেরা ভাগ করে রেজিস্ট্রি বণ্টননামা করে নিলে প্রত্যেকে নিজের অংশের জন্য আলাদা হোল্ডিং পেতে পারেন। ওয়ারিশদের মধ্যে বিরোধ থাকলে ভূমি অফিস সাধারণত কে কত অংশ পাবেন তা ঠিক করেন না, বিষয়টি দেওয়ানি আদালতে বাটোয়ারা মামলায় যায়। (রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৩ ধারা)

এখনো আবেদন করা যায়, তবে কাজটি কঠিন হবে। বিক্রেতা মারা যেতে পারেন বা একই জমি আবার অন্য কারো কাছে বিক্রি করে থাকতে পারেন, আগের বছরগুলোর বকেয়া ভূমি উন্নয়ন কর চাওয়া হবে এবং এর মধ্যে রেকর্ডে অন্য নামও উঠে যেতে পারে। দলিল, আগের খতিয়ান ও খাজনার রসিদ নিয়ে সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিসে বা অনলাইনে ই-নামজারির আবেদন করুন এবং শুনানির জন্য প্রস্তুত থাকুন। এর মধ্যে অন্য কারো নাম রেকর্ডে উঠে গিয়ে থাকলে দ্রুত আইনজীবীর পরামর্শ নিন। আরও দেরি করলে জমির দখলও হাতছাড়া হয়ে যেতে পারে এবং তখন দীর্ঘ মামলা ছাড়া পথ থাকে না। (রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৩ ধারা)