রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮

বায়নানামা মানে জমি বা ফ্ল্যাট বিক্রির লিখিত প্রতিশ্রুতি, আর আইনে এটি রেজিস্ট্রি করা বাধ্যতামূলক। অরেজিস্ট্রিকৃত বায়নানামার ভিত্তিতে সাধারণত চুক্তি বাস্তবায়নের মামলা করে জমি নিজের নামে রেজিস্ট্রি করিয়ে নেওয়া যায় না, অর্থাৎ কাগজটি হাতে থাকলেও আদালতে তা কাজে না-ও লাগতে পারে। তাই বায়নার বড় অঙ্কের টাকা দেওয়ার আগে জমি যে এলাকায়, সেই সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে বায়নানামা রেজিস্ট্রি করুন। রেজিস্ট্রি না করে টাকা দিয়ে বসে থাকলে বিক্রেতা মত বদলালে জমি পাওয়ার কার্যকর কোনো পথ থাকবে না, কেবল টাকা ফেরত চেয়ে দেওয়ানি মামলা করা ছাড়া। (রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮-এর ১৭ক ও ৪৯ ধারা)

উইল ছাড়া সাধারণ দলিল সম্পাদনের অর্থাৎ সই করার তারিখ থেকে ৩ মাসের মধ্যে সংশ্লিষ্ট রেজিস্ট্রি অফিসে দাখিল করতে হয়, আর জমি বিক্রির চুক্তি বা বায়নানামা দাখিল করতে হয় ৬০ দিনের মধ্যে। দিন গোনা শুরু হয় সই করার দিন থেকে, তাই সই করার পরেই জমির এলাকার সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে তারিখ নিয়ে নিন এবং দুই পক্ষকে জাতীয় পরিচয়পত্রসহ হাজির থাকতে বলুন। অনিবার্য কারণে দেরির জন্য আইনে সীমিত সুযোগ আছে, তবে তার ওপর নির্ভর করবেন না। সময় পার হয়ে গেলে দলিল রেজিস্ট্রি নাও হতে পারে, আর রেজিস্ট্রি না হলে সেই দলিল দিয়ে সম্পত্তিতে অধিকার প্রমাণ করা যায় না। (রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮-এর ২৩ ও ১৭ক ধারা)

হ্যাঁ। স্থাবর সম্পত্তির দানপত্র, মুসলিম আইনে হেবার ঘোষণা এবং হিন্দু, খ্রিষ্টান ও বৌদ্ধ আইনে দানের ঘোষণা রেজিস্ট্রি করা বাধ্যতামূলক, অর্থাৎ মুখের কথায় বা সাদা কাগজের লেখায় জমির দান সম্পূর্ণ হয় না। দাতা ও গ্রহীতা দুজনেই জমির এলাকার সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে দলিল রেজিস্ট্রি করবেন, সঙ্গে সর্বশেষ খতিয়ানসহ প্রয়োজনীয় কাগজ নিয়ে যেতে হবে। কাগজ ঠিক না থাকলে সাব-রেজিস্ট্রার দলিল রেজিস্ট্রি করবেন না। রেজিস্ট্রি না করালে গ্রহীতা নিজের নামে নামজারি করাতে পারবেন না এবং পরিবারে বিরোধ হলে দান প্রমাণ করাও কঠিন হবে। (রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮-এর ১৭ ও ৫২ক ধারা)

মোট খরচ কয়েকটি অংশ মিলে হয়: নিবন্ধন ফি, স্ট্যাম্প শুল্ক, স্থানীয় সরকার কর ও উৎসে কর। এই খরচ জমির মূল্য ও এলাকাভেদে আলাদা হয় এবং সময়ে সময়ে বদলায়, তাই আগে থেকে কোনো নির্দিষ্ট অঙ্ক ধরে নেবেন না। দলিল লেখানোর আগে জমির এলাকার সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে বর্তমান হার জেনে নিন এবং বায়নানামাতেই লিখে রাখুন এই খরচ ক্রেতা দেবেন না বিক্রেতা। হিসাব না জেনে গেলে রেজিস্ট্রির দিনে টাকা কম পড়তে পারে এবং পুরো কাজটি আটকে যায়। (রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮)

ঘাবড়াবেন না, কারণ রেজিস্ট্রি করা দলিলের নকল সরকারি খাতায় থেকে যায়। যে রেজিস্ট্রি অফিসে দলিলটি রেজিস্ট্রি হয়েছিল, সেখানে দলিল নম্বর ও সাল দিয়ে সার্টিফায়েড কপির অর্থাৎ নকলের আবেদন করুন; নম্বর মনে না থাকলে মালিকের নাম ও দাগ ধরে তল্লাশি করাতে হবে। হারানোর বিষয়ে নিকটস্থ থানায় জিডি করে রাখা ভালো, কারণ ব্যাংক বা ক্রেতা পরে তা দেখতে চাইতে পারে। কিছু না করে বসে থাকলে জমি বিক্রি, নামজারি বা ঋণের সময় কাগজ দেখাতে না পেরে আটকে যাবেন। (রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮)

নিজে নিজে বাতিল হয় না। রেজিস্ট্রি হওয়া হস্তান্তর ফেরাতে হলে দুই পক্ষের সই করা নতুন রেজিস্ট্রি দলিল লাগে, অথবা আদালতের শুনানির পর দেওয়া আদেশ লাগে; চিঠি, নোটিশ বা পত্রিকার বিজ্ঞপ্তি দিয়ে দলিল বাতিল হয় না। প্রতারণা বা জাল সইয়ের মতো বিষয় প্রমাণ হলে আদালত দলিল বাতিল করতে পারেন, তবে তা ঘটনার ওপর নির্ভর করে, তাই আইনজীবীর পরামর্শ নিন। কেউ দলিল বাতিলের কথা বললে তার কাছে বাতিল দলিল বা আদালতের আদেশ দেখতে চান এবং সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে নিজে যাচাই করুন। (রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮)

বিক্রয় ও বন্ধকের দলিল রেজিস্ট্রি করা বাধ্যতামূলক, তাই রেজিস্ট্রি অফিসের খাতাতেই এর হদিস মেলে। সংশ্লিষ্ট এলাকার সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে মালিকের নাম ও দাগ ধরে তল্লাশি করান এবং যেসব দলিল পাওয়া যায় তার সার্টিফায়েড কপি নিন, পাশাপাশি ভূমি অফিসের রেকর্ড ও জমি নিয়ে মামলা আছে কি না দেখুন। বিক্রেতার দেওয়া ফটোকপি যথেষ্ট নয়, কারণ ফটোকপি বদলে ফেলা যায়। এই তল্লাশি অগ্রিম টাকা দেওয়ার আগেই করুন, পরে করলে দেখা যেতে পারে জমিটি আগেই অন্যের কাছে বিক্রি বা ব্যাংকে বন্ধক হয়ে আছে। (রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮-এর ১৭ ধারা)

যায়। দলিল সম্পাদনকারী নিজে হাজির না হয়ে যথাযথভাবে করা আমমোক্তারনামার অর্থাৎ পাওয়ার অব অ্যাটর্নির মাধ্যমে বৈধ প্রতিনিধিকে দিয়ে কাজটি করাতে পারেন। বিদেশে থাকা ব্যক্তি সাধারণত সেখানকার বাংলাদেশ মিশনে আমমোক্তারনামা সম্পাদন করেন এবং দেশে এনে সত্যায়ন করিয়ে তা ব্যবহার করতে হয়। কোন কাগজ লাগবে তা জমির এলাকার সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে জেনে নিন এবং আমমোক্তারনামাটি আইনজীবীকে দিয়ে যাচাই করান। ত্রুটিপূর্ণ বা বাতিল হয়ে যাওয়া আমমোক্তারনামায় রেজিস্ট্রি হলে পুরো বিক্রিই পরে নষ্ট হয়ে যেতে পারে। (রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮)